被相続人居住用家屋等確認書の発行について（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除関係）

最終更新日：2024年1月1日

　平成28年度税制改正により、空き家の発生を抑制するための特例措置として、相続又は遺贈により被相続人の居住に供されていた一定の家屋及びその敷地等の取得をした相続人が当該家屋又はその敷地等を譲渡した場合、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度が創設されました。

相続した空き家が市内に所在する場合、この特例措置を受けるために必要な書類の一つである「被相続人居住用家屋等確認書」を市が発行します。

　特例制度全体に関する詳細については、下記の国土交通省のホームページをご覧頂くか、税務署にお問い合わせください。

空き家の発生を抑制するための特例措置（外部サイト）

制度の概要

　被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除されます。
　さらに、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該家屋が耐震基準に適合することとなった場合又は当該家屋を取壊し等する場合にも3,000万円を特別控除されます。

適用期間の要件

　相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から令和9年12月31日までに譲渡するもの

適用の要件

以下の要件をすべて満たすことが必要です。

1．相続した家屋の要件

（1）相続の開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていたものであること
（2）相続の開始の直前において、当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること
（3）昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること

2．譲渡する際の要件

（1）譲渡価格が1億円以下
（2）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋及び土地について、相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと（譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該家屋を取壊し等させる場合も同様）
家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）には、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること（譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該家屋が耐震基準に適合させる場合も同様）

（注釈）被相続人居住用家屋又はその敷地等の譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該家屋が耐震基準に適合させる又は当該家屋を取壊し等する場合は耐震基準に適合させる又は取壊しさせることを売買契約書に記載すること

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の適用の要件

　法改正により、被相続人が相続の発生の直前において老人ホーム等に入所していた場合も特例の対象となりました。その場合は、上記の適用の要件に合わせて、以下の要件のすべてを満たす必要があります。（平成31年4月1日以降の譲渡が対象）

1．被相続人が要介護・要支援、障害者支援区分の認定を受けて老人ホーム等に入所等し、かつ入所前に当該家屋に居住していたこと
2．居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、当該家屋が被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと
3．居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、当該家屋が事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用に供されていなかったこと

必要書類

本特例を受けるに当たっては、申請者は確定申告の際に以下の書類を税務署に提出する必要があります。

（1）譲渡所得の金額の計算に関する明細書
（2）被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
（3）被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
（4）被相続人居住用家屋等確認書
（5）被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

（注釈）家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合は（5）は提出不要です。
市では、上記（4）の「被相続人居住用家屋等確認書」を発行しています。

「被相続人居住用家屋等確認書」の発行を受けるために必要な書類

相続した家屋または家屋及び敷地等を譲渡する場合

1．被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1-1）
2．被相続人の除票住民票の写し
3．被相続人居住用家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し
4．家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
5．被相続人居住用家屋及びその敷地の登記事項証明書
6．以下のいずれか

電気もしくはガスの閉栓を証明する書類または水道の使用廃止を証明する書類
当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して公告していることを証する書面の写し
当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

相続した家屋または家屋及び敷地を譲渡する場合（譲渡後に耐震改修する場合）

1．被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1-3）
2．被相続人の除票住民票の写し
3．被相続人居住用家屋相続人の住民票の写し
4．被相続人居住用家屋及びその敷地の登記事項証明書
5．耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
6．耐震基準に適合することとなった日（耐震改修工事の完了日）が確認できる工事請負契約書のコピー及び工事費用の請求書等
7．以下のいずれか

電気もしくはガスの閉栓を証明する書類または水道の使用廃止を証明する書類
当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して公告していることを証する書面の写し
当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

8．家屋又はその敷地等の譲渡の時から譲渡の日に属する翌年2月15日までの間に耐震基準に適合することが分かる売買契約書の写し等
（注釈）家屋または家屋及び敷地等の譲渡は、譲渡の時から譲渡の日に属する翌年2月15日までの間に行うこと

相続した家屋及び敷地等を譲渡する場合（譲渡後に相続した家屋を除却又は滅失させる場合）

1．被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1-3）
2．被相続人の除票住民票の写し
3．被相続人居住用家屋相続人の住民票の写し
4．申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書
5．敷地の登記事項証明書
6．以下のいずれか

電気もしくはガスの閉栓を証明する書類または水道の使用廃止を証明する書類
当該家屋の媒介契約をした宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却又は取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面の写し
当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

7．敷地等の譲渡の時から譲渡の日に属する翌年2月15日までの間に取り壊しが完了していることが分かる売買契約書の写し等
（注釈）家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等の譲渡は、譲渡の時から譲渡の日に属する翌年2月15日までの間に行うこと

相続した家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合

1．被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1-2）
2．被相続人の除票住民票の写し
3．被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失時の相続人の住民票の写し
4．被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等の売買契約書の写し等
5．相続した敷地の登記事項証明書
6．法務局が作成する家屋取壊し後の閉鎖事項証明書の写し
7．以下のいずれか

電気もしくはガスの閉栓を証明する書類または水道の使用廃止を証明する書類
当該家屋の媒介契約をした宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却又は取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面の写し
当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

8.当該家屋の取壊し、除却又は滅失の時から当該敷地の譲渡の時までの被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況が分かる写真

被相続人が相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合（平成31年4月1日以降の譲渡のみ）

1．被相続人の介護保険被保険者証又は障害福祉サービス受給者証等の写し（認定を受けていたことを確認できる書類）
2．老人ホーム等への入所の契約書の写し
3．電気・ガス・水道のいずれかの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類又は老人ホーム等施設が保有する外出、外泊等の記録